🇵🇱 5 000€ dochodu pasywnego miesięcznie? Ile muszę zainwestować?

Aby uzyskać pasywny dochód netto w wysokości 5 000€ miesięcznie dzięki nieruchomościom, należy wziąć pod uwagę kilka czynników: stopę zwrotu z najmu, koszty utrzymania, podatki, opłaty oraz wahania na rynku nieruchomości. Immerso przedstawia szacunkowe dane oparte na rynkach nieruchomości we Francji i Europie:

1. Ogólna wycena kapitału potrzebnego do uzyskania 5 000€ miesięcznego dochodu netto.

Kwota inwestycji zależy od stopy zwrotu brutto z najmu, którą oblicza się, porównując cenę zakupu nieruchomości z dochodami z najmu. We Francji stopy zwrotu brutto zazwyczaj wynoszą od 3% do 10%, w zależności od lokalizacji.

Oto uproszczone oszacowanie:

Przy stopie zwrotu brutto 5% (rozsądne założenie dla Francji) : Aby uzyskać 5 000€ miesięcznie (60 000€ rocznie), trzeba zainwestować : 60 000€ / 5% = 1 200 000€.
Przy stopie zwrotu brutto 7% (bardziej optymistyczna dla niektórych regionów Europy lub mniejszych miast we Francji, jak Lille, Angers, Tours czy Montpellier): Przy stopie zwrotu 7% wymagany kapitał wyniósłby : 60 000€ / 7% = 857 000€.

Te szacunki nie uwzględniają podatków, nieodliczalnych kosztów związanych z najmem ani efektu dźwigni finansowej.

2. Czynniki do rozważenia.

a) Stopy zwrotu z najmu we Francji.

Stopy zwrotu z najmu znacznie różnią się w zależności od regionu:

Duże miasta (Paryż, Lyon, Bordeaux, Lille): Stopy zwrotu brutto wynoszą od 3% do 5%, oferując lepsze bezpieczeństwo wynajmu i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości.
Średnie miasta (Orléans, Rennes, Montpellier): Stopy zwrotu od 4% do 7%, z niższymi cenami zakupu i wyższymi stopami zwrotu.
Obszary wiejskie i małe miasta: Potencjalnie wyższe stopy zwrotu (8% do 10%), ale z większym ryzykiem pustostanów.

b) Inwestycje w Europie.

W niektórych krajach europejskich stopy zwrotu są bardziej atrakcyjne niż we Francji:

Hiszpania i Portugalia: Stopy zwrotu od 5% do 8%, z ogólnie bardziej przystępnymi cenami nieruchomości.
Europa Wschodnia (Polska, Węgry, Rumunia): Stopy zwrotu mogą przekraczać 8%, ale istnieje wyższe ryzyko gospodarcze i polityczne.
Holandia i Niemcy: Skromniejsze stopy zwrotu (3% do 5%), ale stabilne rynki najmu i wysoki popyt w miastach.

3. Podatki i opłaty we Francji

Podatek dochodowy od wynajmu: W zależności od Twojego progu stawki podatkowej (do 45%) plus składki społeczne (17,2%).
Reżimy podatkowe: Aby zmniejszyć obciążenia podatkowe, można rozważyć takie opcje jak LMNP (Wynajem Umeblowany jako działalność nierejestrowana) lub prawo Pinel.

Dodatkowo, koszty transakcyjne we Francji mogą być wysokie (do 8% ceny nieruchomości).

4. Wykorzystanie dźwigni finansowej

Skorzystanie z kredytu hipotecznego może znacznie zmniejszyć początkowy kapitał, jednocześnie umożliwiając budowę większego portfela nieruchomości. Jeśli uda się uzyskać kredyt na korzystnych warunkach (obecnie około 3-4%), dźwignia finansowa może zwiększyć zwroty z inwestycji.

Na przykład, przy wkładzie własnym w wysokości 200 000€, można pożyczyć 1 000 000€, generując dochody z większego kapitału.

Przykład: Jeśli kupisz nieruchomości o wartości 1 200 000€ przy stopie zwrotu 5%, wygeneruje to 60 000€ rocznych dochodów brutto. Po odliczeniu kosztów, podatków i rat kredytu, można osiągnąć (po spłacie kredytu za 15-20 lat) dochód netto bliski 5 000€ miesięcznie, inwestując początkowo 200 000€.

Wniosek

Aby generować pasywny dochód netto w wysokości 5 000€ miesięcznie, należy zainwestować od 857 000€ do 1 500 000€, w zależności od lokalizacji i podatków lokalnych.

We Francji najbardziej atrakcyjne stopy zwrotu znajdują się w średnich miastach i mniej popularnych regionach, podczas gdy Europa Południowa i Wschodnia może oferować wyższe stopy zwrotu.

Wykorzystanie dźwigni finansowej poprzez kredyt może zmniejszyć początkowy kapitał. Zaleca się konsultację z ekspertem ds. nieruchomości lub podatków, aby zoptymalizować rentowność i uniknąć kosztownych błędów.