🇵🇱 Dlaczego warto kupić nieruchomość we Francji w 2025 roku? Komentarz koniunktury na YouTube

W tym tygodniu oddaję w Wasze ręce pierwsze nagranie na nowym kanale Immerso na YouTube 📹

Co znajdziecie w odcinku?

• 🔍 Przegląd koniunktury na francuskim rynku nieruchomości w 2024 roku.

• 💼 Porady dla inwestorów: jak mądrze inwestować we Francji?

• 📜 Aspekty prawne, finansowe i podatkowe związane z zakupem nieruchomości.

• 🌍 Wizję rynku na 2025 rok.

Jeśli marzysz o własnym kawałku francuskiego raju lub interesujesz się inwestycjami na rynku nieruchomości, ten kanał jest dla Ciebie!

Nagranie podcastu jest dostępne na YouTube, a transkrypt z nagrania w treści tego artykułu:

Cześć, z tej strony Armand, witam na moim kanale na YouTubie. Od kilku miesięcy dzielę się z Wami moim codziennym życiem pośrednika w obrocie nieruchomościami we Francji na moim koncie na Instagramie. Tym razem wybrałem dłuższy przekaz, by omówić i skomentować dla was koniunkturę na francuskim rynku nieruchomości w 2024 roku. Mamy grudzień, czas podsumowań, postaram się też trochę wybiec w przyszłość i opowiedzieć to jak widzę rynek nieruchomości we Francji w 2025 roku.

W kwestii wstępu, ja nieruchomościami zajmuję się od 7 lat. Zaczynałem na polskim rynku pracując dla funduszu inwestycyjnego. Następnie do Paryża ściągnęły mnie studia magisterskie z nieruchomości akredytowane przez RICS, międzynarodową organizację zrzeszającą profesjonalistów z branży nieruchomości i tak też kontynuowałem następnie moją karierę w nieruchomościach. Minęło 7 lat i głównie przeprowadzałem transakcje z funduszami typu SCPI.

To są fundusze, będące formą lokaty kapitału dla osób prywatnych, dla kolokwialnie mówiąc Kowalskich,  którzy lokują swoje oszczędności i w zamian stają się udziałowcami funduszu, który kupuje nieruchomości komercyjne : biura, powierzchnie handlowe małe i duże, logistykę, różnego rodzaju fabryki, budynki przemysłowe, hotele, domy opieki… Czynsze, które są płacone przez najemców tych nieruchomości pozwalają na wypłatę dywidendy co miesiąc, czy też co kwartał. Bardzo fajna forma lokaty kapitału. Jeżeli macie pytania, to zapraszam do kontaktu, ale też nie o tym dzisiaj.

Dalej zajmuję się nieruchomościami komercyjnymi. Od roku prowadzę niezależną agencję doradczą Immerso Invest, w ramach której rozszerzyłem też działalność o mieszkaniowe nieruchomości. Pomagam klientom francuskim i zagranicznym znaleźć odpowiednią wymarzoną nieruchomość czy to do mieszkania, czy to jako miejsce spędzenia czasu w wakacje, czy pod inwestycje na wynajem. Korzystam też z mojego polskiego pochodzenia, aby pomóc rodakom bezpiecznie i skutecznie zainwestować środki na francuskim rynku.

Przechodząc już do sedna, dziś koniunktura na francuskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, bo tym się dzisiaj zajmiemy (chociaż jest bardzo podobna sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych), mamy do czynienia z zastojem od przeszło dwóch lat.

We wrześniu 2022 roku zaczęły rosnąć stopy procentowe we Francji (oczywiście w porównaniu z Polską te poziomy stóp procentowych nie są aż tak drastycznie wysokie, ale rynek zareagował bardzo szybko na tę podwyżkę). Stopy zwrotu jakie obserwujemy we Francji są niższe od stóp zwrotu jakie możemy zaobserwować w Polsce. We Francji mamy środowisko niskich stóp procentowych - w kulminacyjnym punkcie oprocentowanie kredytów hipotecznych pasowało się w okolicach 5%, co dla Francuzów jest bardzo wysokim poziomem.

Automatycznie gospodarstwa domowe straciły siłę nabywczą, jeżeli chodzi o zakup powierzchni mieszkaniowych. W ramach danej miesięcznej raty kredytu, dajmy na to 1000 EUR miesięcznie, możemy kupić po prostu mniej metrów kwadratowych. Z uwagi na rosnący udział odsetek w tej racie kredytu, część kapitałowa nam automatycznie maleje.

We Francji kredytujemy się na stałą stopę procentową na 10-15-20-25 lat do i możemy się sfinansować śmiało 90-92% wartości inwestycji, jeżeli oczywiście posiadamy zdolność kredytową. Banki wnikliwie i szczegółowo analizują naszą sytuację, więc dostęp do kredytu nie jest prosty zwłaszcza dla klientów zagranicznych, którzy z Francją mają niewiele do czynienia. Zawsze moim zagranicznym klientom doradzam zakup gotówkowy na francuskim rynku i później też wspomnę o tym, jakie to ma zalety z punktu widzenia negocjacyjnego.

Banki zakręciły kurek z finansowaniem i dostęp do kredytów stał się trudniejszy. Gospodarstwa domowe nie mogły kupować już takich powierzchni, jakie kupowały przed tym wzrostem stóp. Wcześniej mieliśmy do czynienia z oprocentowaniem na poziomie 1 - 1,5%. Teraz jesteśmy bardziej w przedziale 3,5 – 4% i tak, jak mówiłem, w krytycznym momencie to było nawet pod 5 %.

Po prostu wiele osób finansowania nie dostawało albo po prostu się o nie ubiegało. Mamy tak naprawdę dwie kategorie kupujących : osoby, które kupują na cele mieszkaniowe i mamy kategorię inwestorów, którzy kupują na wynajem.

Inwestowanie posiłkując się finansowaniem zewnętrznym z banku przestało być opłacalne. W wielu przypadkach stopa zwrotu z najmu we Francji wynosi około 3 – 3,5%. Jeżeli mamy kredyt na 4 – 5 %, to automatycznie odsetki, które oddajemy bankowi każdego roku, przewyższają środki, które pozyskujemy od najemcy i taka inwestycja staje się nieopłacalna.

Wymiotło z rynku inwestorów na wynajem, wymiotło wiele osób, które kupowały swoją pierwszą nieruchomość do mieszkania. Zagraniczni inwestorzy pozostali i ich udział w wolumenie transakcji globalnych wzrósł jednocześnie.

Co się wiąże z podwyżką stóp procentowych? Ceny zaczęły spadać!

Oczywiście stopniowo. Dla sprzedających też to jest proces, jeżeli okazuje się że nasza nieruchomość kiedyś kosztowała za 11 000€ za metr kwadratowy, a teraz mamy oferty na poziomie 9 000 €, to też sprzedający są na początku troszkę zaskoczeni i nie są gotowi w pierwszym rzucie zaakceptować tego typu oferty. Z Tym mieliśmy i mamy wciąż do czynienia.

Transakcji na rynku jest mniej. Osoby, które nie muszą sprzedać nieruchomości wycofały się po prostu z tym planem dalej nieruchomość wynajmują. Zawsze są jednak osoby, które swoją nieruchomość sprzedać muszą z uwagi na rozwód, z uwagi na sukcesję… We Francji są bardzo wysokie podatki od dziedziczenia, więc też jeżeli sukcesja nie jest przygotowana odpowiednio wcześniej, często musi dojść do sprzedaży nieruchomości tak aby w pierwszej kolejności spłacić państwo, a potem podzielić się resztą środków ze sprzedaży. Dalej mamy zatem sprzedających.

Zawsze na rynkach nieruchomości będą osoby, które będą sprzedawać nieruchomości. Sprzedający, po dwóch latach teraz, już są w stanie bardziej zaakceptować tymczasową utratę na wartości danych nieruchomości i osiągnęliśmy, w moim odczuciu, taki punkt niski spadków.

Najgorsze jest za nami. Teraz mamy od paru miesięcy do czynienia ze stabilizacją rynku nieruchomości, a ceny już nie spadają i już na pewno nie spadają w takim rytmie, w jakim spadały przez ostatnie 2 lata. Kupujący zaczynają się ponownie interesować zakupem, banki otworzyły kurek z finansowaniem przez co dostęp do finansowania bankowego jest łatwiejszy. Tak jak mówiłem, teraz już jesteśmy w okolicach 3,5-4 % i mamy lekką, nieśmiałą, odwilż, która powinna się utrzymać w przyszłym roku jednocześnie dając w dalszym ciągu to krótkie okno do okazji.

Ceny spadły około 20% na przestrzeni ostatnich dwóch lat, a równolegle rynek polski, który również śledzę, mimo wszystko nie wygasł. Nieruchomości były kupowane, ceny rosły i tak naprawdę dopiero teraz mamy do czynienia z lekkim wyhamowanie polskiego rynku nieruchomości. To wyhamowanie nastąpiło we Francji 2 lata temu, także we Francji mamy te 2 lata przewagi i obecnie rynek już lekko się odwraca wyhamowują spadki i powoli zaczynają pojawiać się kupujący i jednocześnie jeżeli popyt nam wzrośnie to ceny powoli powinny zaczynać się stabilizować i lekko rosnąć.

Nieruchomości oczywiście też charakteryzują się dość dużą intensywnością kapitałową, co sprawia, że nie kupujemy nieruchomości co tydzień, co miesiąc. Są to z reguły mocno przemyślane inwestycje, które zostają z nami na lata. Jest to też produkt inwestycyjny, na którym nikt jeszcze nigdy nie stracił w długim okresie i tak naprawdę powinniśmy kupować nieruchomości w horyzoncie długoterminowym.

Kupując teraz we Francji korzystamy już ze zdyskontowanych cen i z bardzo dobrych warunków sprzedaży na jakie możemy liczyć, co daje potencjał szybszego wzrostu niż te 2 lata temu. Inwestycje we Francji powinniśmy też bardziej rozpatrywać w kategoriach wewnętrznej stopy zwrotu. Są tak naprawdę dwa czynniki, które nam tworzą wartość w nieruchomościach : to jest bieżący cash flow (czynsze, które dostajemy co miesiąc) i to jest wzrost wartości nieruchomości w czasie. Nawet jeżeli kupujemy wakacyjne mieszkanie, przykładowo na Lazurowym Wybrzeżu, to cash flow nie będzie, ale kupując je odpowiednio taniej w 2024/25 roku tak naprawdę za 10 lat szanse na zysk są większe i myślę, że wszyscy klienci, których przeprowadziłem przez ten proces zakupu w tym roku, czy których przeprowadzę przez zakup w 2025 roku, będą mogli za 10 lat mi podziękować.

Spotkałem się też z profesjonalistą z rynku nieruchomości, który obecnie mieszka w Warszawie, ale który różnymi sferami nieruchomości się parał w swojej karierze przeszło 30-letniej i na przełomie lat 1990/2000 sam kupił kilka nieruchomości w Paryżu. Doradził znajomym zakup takich nieruchomości i ci znajomi są do dzisiaj mu wdzięczni ponieważ zrobili wybitny interes. Dla przykładu w tamtych czasach można było kupić kawalerkę w Paryżu za odpowiednik 25 000 € (oczywiście byliśmy jeszcze we frankach). Obecnie taka nieruchomość jest 10 razy droższa, 20-25 lat później, dlatego okazje na rynku nieruchomości obecnie są.

Fakt iż ceny spadły o 20% w średnim ujęciu i przede wszystkim wolumen transakcji spadł o 35 % w skali 3 lat. W 2024 roku w porównaniu do 2021 roku  mieliśmy o 1/3 mniej transakcji. Teraz jest idealny moment, aby zainwestować środki we Francji i myślę, że to jest też przewaga Francji nad krajami takimi jak Hiszpania, czy Polska, gdzie rynek nieruchomości jest rozgrzany i i tak naprawdę ceny dalej rosną. We Francji możemy naprawdę okazyjnie kupić i mamy też ten komfort przed złożeniem oferty wiążącej, że możemy się zastanowić.

Możemy odwiedzić mieszkanie pierwszy raz, drugi, trzeci… Możemy poprosić o wizytę z wykonawcą, aby oszacować koszt ewentualnego remontu możemy powołać drugą diagnostykę, aby upewnić się, że performance energetyczna, czyli certyfikat energetyczny naszego mieszkania, jest w normie, jest zgodny z francuskim prawem i pozwala nam na przykład taką nieruchomość wynajmować przez najbliższych 10 lat. Mamy czas ten due diligence przeprowadzić jeszcze na etapie przedtransakcyjnym, podczas gdy, jeszcze parę lat temu, w 2021 roku, w 2019 roku, mieliśmy rynek sprzedających, było bardzo dużo chętnych na jedno mieszkanie i tak naprawdę już w momencie wizyty musieliśmy składać ofertę w cenie ofertowej tu, teraz, natychmiast! I najlepiej gotówkowo!

Odnośnie zakupów gotówkowych wspominałem już. Dostęp do kredytowania dla klientów zagranicznych we Francji jest dość mocno utrudniony, sprawa jest łatwiejsza w przypadku, gdy mamy polsko-francuskie małżeństwo i nawet jeśli nie żyją we Francji, to jest łatwiej kredyt uzyskać. Jeżeli mamy 100% polski, bądź jakikolwiek inny zagraniczny pierwiastek, to banki mniej chętnie finansują tego typu klientów i warto kupować za gotówkę. Jest niebywały argument negocjacyjny.

W moim środowisku ukuło się określenie Cash is King, czyli pieniądz jest królem i pozwala nam to naprawdę użyć ciekawej karty negocjacyjnej przemawiającej oczywiście za spadkiem ceny ofertowej, gwarantując sprzedającemu dopięcie transakcji już w momencie złożenia oferty.

We Francji proces zakupu nieruchomości jest zupełnie inny niż w Polsce, dłuższy, dużo bardziej ustrukturyzowany i stąd też posiadanie doradcy, który po pierwsze biegle posługuje się językiem francuskim, ale też przede wszystkim, zna realia francuskiego rynku nieruchomości nieruchomości jest niezbędne. Pozwala nam to zaoszczędzić czas, pieniądze i pozwala nam to czuć się bezpiecznie i też dobrze kupić naszą nieruchomość. Macie wtedy Państwo gwarancję, że wszystkie parametry zostały sprawdzone, że żadna informacja nie została zatuszowana… Często agenci reprezentujący sprzedających są średnio kompetentni i są tam oczywiście po to, żeby sprzedać, ale są też po to aby reprezentować interesy sprzedających. Stąd też będą działać na maksymalizację ceny sprzedaży, bo od tego też dostają swoją prowizję. Będą czasem próbowali zatuszować pewne informacje, a tym bardziej jeżeli jesteśmy klientem, który kupuje pierwszą nieruchomość we Francji i nie zna do końca tego systemu i tego jak to funkcjonuje, jesteśmy narażeni na to ryzyko. Ja się na co dzień, z moimi klientami, zmagam z tego rodzaju problemami i staram się tutaj być podwójnie ostrożny i do każdej transakcji podchodzę tak naprawdę jak jakbym to ja sam kupował daną nieruchomość.

Zachęcam do kontaktu, zapraszam do współpracy. Jeżeli planujecie zakup nieruchomości we Francji, możemy negocjować ceny. W tym roku wszyscy klienci, których przeprowadziłem przez proces zakupu we Francji, zbili cenę o około 5-10 % od ceny ofertowej, więc też moje honorarium szybko się tutaj zwraca. Więcej tak naprawdę zyskujemy mądrze negocjując niż jest fakturowane moje doradztwo. To też jest ogólna tendencja i, tak jak mówiłem, 3 lata temu trzeba było składać ofertę w cenie. Obecnie mamy ten komfort, gdzie możemy się zastanowić, przeanalizować różne parametry i z uwagi te parametry złożyć ofertę w cenie, którą my uznajemy za właściwą. Notariusze, z którymi się spotykam mówią mi, że to jest ogólna tendencja i około 7-10 % ceny ofertowej jest zbijane. Pozwala to też, na przykład, uwzględnić w cenie ofertowej opłaty notarialne, które we Francji są też dość wysokie (to jest około 7- 8% od wolumenu transakcji). Tak naprawdę negocjując cenę o 7%, w cenie ofertowej mamy już zawarte opłaty transakcyjne i około-transakcyjne stąd też polecam to Waszej uwadze, jeżeli zamierzacie kupić w 2025 roku nieruchomość we Francji. Śmiało negocjujmy i wykorzystajmy te koniunkturę, ten moment rynku, który tak naprawdę już w 2025 roku powinien się odwrócić.

Jak wspominałem, mamy już pierwsze sygnały odwilży, więc to okno do okazji niebawem nam się zamknie. Zostało jeszcze przed nami jakieś 6-9-12 miesięcy, gdzie możemy skorzystać z niższych cen, lepszych okazji i z tego komfortu, że możemy bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

Pytacie często o charges, czyli o koszty utrzymania nieruchomości. Muszę powiedzieć, że są one bardzo zbliżone do kosztów utrzymania nieruchomości w Polsce. Dajmy na to, teraz jestem na etapie negocjacji zakupu mieszkania 35 metrowego w 11. dzielnicy Paryża w starej kamienicy (około stuletniej) i całkowite koszty utrzymania tej nieruchomości plasują się na poziomie 220 € miesięcznie. W tym mamy opłatę do wspólnoty, zaliczki na ogrzewanie i wodę, wywóz nieczystości, prąd, internet, ubezpieczenie… To taki overall cost.

Inną rzeczą wymagającą uwagi jest podatek od nieruchomości. On we Francji jest dość wysoki. W przypadku tego mieszkania musimy na podatek przeznaczyć 1100€ rocznie. W porównaniu z Polską to są dość wysokie podatki. Francja jest bardzo mocno opodatkowanym krajem, stąd też ważne jest mądre i przemyślane inwestowanie i analiza przed zakupem.

Jeżeli chodzi o podsumowanie działalności Immerso z tego roku, jestem w trakcie negocjacji różnych transakcji, o których, na tym etapie, jeszcze opowiedzieć nie mogę. Mogę się pochwalić świetną inwestycją na wynajem w regionie podparyskim, którą dopięliśmy z moimi klientami latem tego roku. Mieszkanie obecnie wynajęte, oferując 6% zwrot po odjęciu wszelkich kosztów i podatków związanych z takim wynajmem. Mieszkanie dwie minuty pieszo od stacji metra 4, które to w 15-20 minut dowiezie nas do Chatelet, centralnej stacji przesiadkowej Paryża i tak naprawdę centralnego punktu Paryża. Prowadzimy negocjacje odnośnie mieszkania w 11. Dzielnicy. Przeprowadziliśmy rezerwację mieszkania deweloperskiego na Lazurowym Wybrzeżu z widokiem na morze. Świetna, premium, lokalizacja w spokojnym kurorcie usytuowanym między Cannes a Niceą. Kolejne mieszkanie to jest mieszkanie deweloperskie w regionie paryskim i akcesoryjnie też zajmuje się doradztwem i pomocą w znalezieniu mieszkania na wynajem w Paryżu.

Jeżeli planujecie przeprowadzkę do Paryża, szukacie mieszkania na wynaje, macie silne dossier, które da się obronić, to służę pomocą. Moja rola sprowadza się do ustrukturyzowania dokumentów, przedstawienia waszej kandydatury wynajmującemu, czy też agencji wynajmującej tak, aby upewnić się i zwiększyć szansę na to, iż dane dossier zostanie zaakceptowane.

Zapraszam na moją stronę internetową. Od kilku tygodni jest już ona dostępna w wersji wielojęzycznej, więc i po polsku i po angielsku możecie zapoznać się z wachlarzem moich usług.

Zapraszam na mojego bloga, gdzie regularnie publikuję różne komentarze odnośnie obecnej sytuacji na rynku nieruchomości we Francji, czy to w Paryżu, czy to na Lazurowym Wybrzeżu, czy to w dowolnym miejscu we Francji. Zapraszam oczywiście do kontaktu, zachęcam do nabywania nieruchomości we Francji.

Francja ma wiele do zaoferowania! Francuska Sztuka życia tak zwane art de vivre jest niesamowita, mamy do czynienia pięknymi krajobrazami, widokami, wspaniałą architekturą, świetnymi kulinariami, świetnym winem i każdy region jest tak naprawdę inny. Francja ma naprawdę do zaoferowania wszystko: mamy góry, mamy morze, mamy ocean, mamy terytoria zamorskie (jeżeli planujecie egzotyczną inwestycję to na przykład mogę wam zaproponować mieszkania na Gwadelupie, na Karaibach, na Antylach). Naprawdę we Francji możemy znaleźć wszystko… Francuska wieś jest również bardzo przyjemna, oferuje nam piękne widoki dostęp do świeżych produktów, a ceny tam naprawdę są niższe niż na wsiach w Polsce.

Ukuło się takie ogólne pojmowanie, że Francja jest droga. Oczywiście Lazurowe Wybrzeże i Paryż należą do bardzo drogich regionów. Tutaj za mniej niż 8-10 000 € za metr kwadratowy nieruchomości nie znajdziemy, ale możemy znaleźć w innych miejscach za 2-3 000 € za metr kwadratowy i tak naprawdę, w zależności od waszych potrzeb, cieszyć Was i Waszych bliskich jako miejsce spędzania wakacji, jako miejsce tymczasowych pobytów, pracy zdalnej i tak dalej.

Dziękuję bardzo. Jeśli są obszary, których nie poruszyłem, to oczywiście zapraszam do komentowania.

Au revoir, do zobaczenia!