🇵🇱 Zakup nieruchomości we Francji - podcast z World by Magda

W tym tygodniu mieliśmy okazję porozmawiać z Magdą z World by Magda o fascynującym świecie nieruchomości we Francji.

Co znajdziecie w odcinku?

• 🔍 Przegląd aktualnych trendów rynkowych.

• 💼 Porady dla inwestorów: jak mądrze inwestować we Francji?

• 📜 Aspekty prawne i podatkowe związane z zakupem nieruchomości.

• 🌍 Najlepsze miejsca do zamieszkania i inwestowania - od Paryża po malownicze prowincje.

Jeśli marzysz o własnym kawałku francuskiego raju lub interesujesz się inwestycjami na rynku nieruchomości, ten podcast jest dla Ciebie!

Nagranie podcastu jest dostępne na YouTube, a transkrypt z nagrania w treści tego artykułu.

Magdalena Kuprowska : Bonjour, bonjour, z tej strony Magda. Zapraszam na kolejny odcinek podcastu Sztuka życia po francusku. Dzisiaj moim gościem jest Armand Franas, który prowadzi agencję nieruchomości we Francji i porozmawiamy sobie właśnie o rynku nieruchomości we Francji. Zapraszam.

Dzień dobry Armand przedstaw się nam i powiedz, jak znalazłeś się we Francji no i później jak to się w ogóle stało że zainteresowałeś się rykiem nieruchomości

Armand Franas : Cześć, dzięki za zaproszenie. We Francji Mieszkam od 7 lat, ale tak naprawdę od zawsze marzyłem żeby tutaj trochę osiąść na dłużej. W miarę wcześnie zacząłem uczyć się języka francuskiego co mi bardzo pomogło w przeprowadzce i tak naprawdę znalazłem się tutaj na studia. Studiowałem na Dauphine, później na Sorbonie. Miałem możliwość rozpoczęcia studiów zaraz po maturze aczkolwiek wtedy jeszcze wygrała Warszawa i Szkoła Główna Handlowa i znalazłem się tutaj na studiach magisterskich te właśnie 7 lat temu. Tak też zostałem, a te drugie studia na Sorbonie były już stricte ukierunkowane na nieruchomości i akredytowane przez RICS, które jest taką organizacją ekspertów nieruchomościowych. Potem zostałem w firmie w której robiłem ówcześnie staż z okazji końca studiów, a rok temu latem zmieniłem trochę moją drogę zawodową i postanowiłem spróbować sił na swoim.

MK: Czyli teraz prowadzisz swoją własną agencję nieruchomości która specjalizuje się głównie w nieruchomościach nowych ?

AF : Tak, zgadza się. Immerso Invest to jest taka trochę kontynuacja tego, co miałem okazję robić do tej pory, czyli pracy z funduszami inwestycyjnymi w zakresie nieruchomości komercyjnych (biurowców nieruchomości handlowych i logistycznych). Jednocześnie rozszerzyłem też zakres mojej działalności na pomoc klientom polskim i expatom w zakresie wyszukiwania mieszkaniowych nieruchomości nowych czy też rynku z rynku wtórnego. Mam dużo umów z deweloperami, co pozwala mi przebierać w tych tysiącach mieszkań, które są obecnie dostępne na rynku i znaleźć coś idealnego pod kątem preferencji naszych klientów. Tak też ciebie, Magda, znalazłem oglądając twój odcinek o tym jak kupiłaś swoje własne mieszkanie.

MK:  Tak właśnie tak się poznaliśmy z Armandem, okazało się że mieszkamy w ogóle 15 minut na nogach od siebie także świat jest mały tutaj ten paryski mimo wszystko. Czyli po prostu to wygląda tak że jesteś agentem do którego zgłaszają się osoby, które chcą kupić mieszkanie albo lokal też pod wynajem jakieś pod jakieś biuro czy różnego rodzaju usługi i ty po prostu masz dostęp do portfolio różnych ofert od różnych deweloperów i możesz po prostu zaproponować im jakieś konkretne mieszkania

AF: Zgadza się. Myślę że dzisiaj porozmawiamy głównie o nieruchomościach mieszkaniowych bo jakby komercyjna część jest dużo bardziej zawiła, ale też z racji tego że wywodzę się z tej dziedziny to starałem się tak naprawdę reprodukować standardy jakie obowiązują na rynku nieruchomości komercyjnych i pracować dla klientów, osób które kupują w przeciwieństwie do agentów działających na rynku nieruchomości mieszkaniowych, którzy bardziej reprezentują stronę sprzedającą - podpisują mandat ze sprzedającym i następnie wrzucają ogłoszenia, organizują wizyty i tak dalej. U mnie to kupujący gra pierwsze skrzypce i ja wtedy mogę znaleźć w bazie deweloperów mieszkanie dla niego. To jest obecnie około 10 000 mieszkań w całej Francji, do których mam dostęp, czy też w bazie agencji nieruchomości jeśli już mówimy o mieszkaniach z drugiej ręki, z rynku wtórnego.

MK: No właśnie ja miałam okazję pracować z kimś takim to znaczy nie pracować, ale po prostu zgłosiłam się do takiego agenta który był też tut niedaleko w Antony i on właśnie miał mi wyszukać jakieś mieszkania nowe. Tylko, że pan mi zaproponował nieinteresujące lokalizacje i później zastanawiałam się, czy to dlatego że nie ma dostępu do wszystkich mieszkań, czy dlatego, że po prostu troszkę mnie tutaj potraktował nie po francusku, że tak powiem ładnie i proponował mi gdzieś tam daleko na przykład w Cergy i o ile budynek i akurat miejsce samo w którym było to mieszkanie na przykład było super, ale samo miasto to po prostu strach. Tylko się tam przeszliśmy i to było w czasie confinement w niedzielę rano i tam po prostu wszędzie na ulicy było pełno ludzi, wszystkie kawiarnie otwarte, gdzie to był ten czas, kiedy wszystko było zamknięte no i wszędzie po prostu sobie ludzie jarali na lewo i na prawo i troszkę się przestraszyłam wtedy. Później mi pan zaproponował też bardzo daleko już pod samym Disneylandem i po prostu no sama wolałam znaleźć sobie coś lepszego bliżej i jakby też w moim budżecie udało mi się to znaleźć. On nie potrafił, więc nie wiem czy dlatego że nie chciał mi zaprezentować tych lepszych ofert, czy dlatego że nie miał do nich dostępu.

AF: Tak, to się zdarza. Też właśnie poruszyłaś ciekawy temat, jeśli chodzi o okoliczne miejscowości przy Paryżu, gdzie trzeba rzeczywiście zwracać uwagę na poziom bezpieczeństwa i taki ogólny komfort życia w danym mieście, bo to się zmienia. Nawet w Paryżu to się zmienia z dzielnicy na dzielnicę i potem jak już wychodzimy poza Paryż to z miasteczka na miasteczko ten styl życia i poziom bezpieczeństwa się zmienia, więc na pewno też warto się przejść i zobaczyć czy to otoczenie wam odpowiada i nie kupować na gapę. Wiem, że sporo Polaków, zwłaszcza w Hiszpanii, często kupuje bez przemieszczenia się do tej Hiszpanii, żeby zobaczyć gdzie to mieszkanie jest usytuowane i często są to takie niespodzianki że tak naprawdę morze jest daleko jesteśmy gdzieś tam na wzgórzach daleko od morza i jest gorąco i tak naprawdę są same jakieś takie nieprzyjemne niespodzianki. Trzeba na to zwrócić uwagę.

A z agentami też bywa różnie. Na wstępie zaznaczę, że deweloperzy mają umowy z agentami w przypadku doradztwa w zakresie zakupu nieruchomości nowej i prowizja agenta jest płacona przez dewelopera. Dla kupującego tak nie ma żadnych dodatkowych kosztów, więc to jest też fajne, że masz osobę, która Ciebie przeprowadzi przez zakup, bez żadnych dodatkowych kosztów z tym związanych. Z drugiej strony też deweloperzy mają różne widełki jeśli chodzi o wynagrodzenia i też czasem agenci nieuczciwie proponują te programy i te realizacje, które im płacą najwięcej, tak naprawdę nie zważając na twój brief na to czego poszukujesz i jakie są kryteria zakupu tego mieszkania. Też się z tym z tym się spotkałem w mojej poprzedniej pracy bardziej od strony sprzedaży jednostek uczestnictwa w funduszach nieruchomościowych typu SCPI – tych funduszy jest ok. 110 i to jest taka forma lokaty kapitału z nieruchomościami z tyłu (dywidendy dla inwestorów są wypłacane z czynszów). Zarządzający tymi funduszami wypłacają różne poziomy wynagrodzenia doradcom w zakresie zarządzania majątkiem i ci doradcy po prostu czasem przepychają kolokwialnie mówiąc to, co jest dla nich najbardziej rentowne.

MK: Rozumiem. SCPI też jest w ogóle jest ciekawy temat przynajmniej dla mnie, bo też posiadam. Myślę, że dużo mniej osób zna w ogóle i wie, co to jest i zna tą stronę nieruchomości, więc myślę, że może kiedyś jeszcze sobie o tym porozmawiamy na pewno prywatnie zobaczyć co tam polecasz.

No a powiedz mi jak obecnie, czyli teraz jesteśmy w lipcu 2024 roku, wygląda rynek nieruchomości we Francji? Czy ludzie kupują, czy raczej nie kupują, czy zastój i jak to wygląda?

AF: Tak, jest teraz bardzo specyficzna sytuacja i tak naprawdę z tą sytuacją mamy już do czynienia od jesieni 2022, czyli niedługo będą 2 lata, odkąd rynek nieruchomości we Francji trochę wszedł w taką fazę marazmu. To jest związane przede wszystkim ze wzrostem stóp procentowych i utrudnionym dostępem do kredytowania się. To też są kwestie kulturowe i mentalnościowe, które sprawiają, że we Francji tak naprawdę ludzie jak mają możliwość pozyskania kredytu na poziomie 4% to uważają, że to jest drogi pieniądz. Ja za każdym razem też mówię, jedźcie do Polski i zobaczcie, na jakich warunkach ludzie się kredytują w Polsce.

Mam też znajomych którzy kupili swoje pierwsze mieszkania niedawno czy to w Warszawie, czy we Wrocławiu, czy w innych dużych miastach i z jednej strony ceny w Polsce rosną i to w jakimś zastraszającym tempie + 10%, +15%, +20%. Na przykład kawalerki w Warszawie w zeszłym roku podróży o 20% i jednocześnie finansujemy się na bardzo niekorzystnych warunkach, gdzie w kulminacyjnym momencie stopy procentowe dochodziły do 10 % w skali roku i ludzie mimo wszystko podejmują decyzję w Polsce żeby taki projekt nieruchomościowy przedsięwziąć.

We Francji jak prasa mówi, że 4% to jest drogo to wszyscy nagle wolą zostać w mieszkaniu, które wynajmują przez kolejnych kilka lat. Tutaj też bardzo dużo ludzi wynajmuje mieszkanie przez całe życie i nie ma takiego dążenia do posiadania czegoś własnego, co na przykład my w Polsce mamy przez to, że tą własność nam na trochę lat zabrano. Tutaj się często spotykałem z przypadkami, gdzie ludzie wynajmują od 20/30 lat to samo mieszkanie.

A wracając do twojego pytania, rynek jest teraz bardzo spokojny. Dużo mniej osób kupuje, banki przykręciły finansowanie, kredyt jest trudniej dostać i tak naprawdę pojawiają się świetne okazje. Ceny spadły o około 10 % w przeciągu ostatniego roku dodatkowo kupujący mają dużo większą siłę negocjacyjną. Tak naprawdę lata temu jeszcze, żeby kupić mieszkanie w Paryżu czy w dobrych lokalizacjach w regionie paryskim trzeba było składać ofertę tu, teraz, natychmiast, w cenie albo nawet jeszcze podbijając, żeby wyjść na prowadzenie względem innych kupujących. Teraz możemy negocjować, możemy składać ofertę niżej i te oferty często są akceptowane, ewentualnie spotykamy się gdzieś w połowie drogi.

Takie mam też echa rynkowe od notariuszy, którzy akty sprzedaży mieszkań podpisują na co dzień i spotykamy się naprawdę z bardzo fajnymi okazjami. Zwłaszcza osoby, które chcą kupić mieszkania za gotówkę i nie są związane z tym, że muszą wysłać całe dossier do banku i czekać miesiącami (we Francji to trwa bardzo długo, żeby uzyskać finansowanie) mogą naprawdę znaleźć fajne okazje na rynku.Ostatnio moja klientka kupiła w 13. dzielnicy z Paryża mieszkanie za około 7 000€ za metr kwadratowy, słyszałem o mieszkaniu w 17., które sprzedane zostało za mniej niż 10 000€.

Pojawiają się okazje, o których jeszcze lata temu mogliśmy sobie tylko pomarzyć.

MK: Czyli tak jak mówisz, rynek jest spokojny i jeżeli ktoś chce bardzo sprzedać to po prostu jest w stanie pójść tutaj na różne kompromisy i zejść dużo z ceny, zwłaszcza jeżeli ma kogoś kto daje gotówkę. Wiadomo, że to jest zawsze duży plus i właśnie tak samo, jeżeli ma się duży wkład własny też myślę, że to też gra na plus. Ostatnio właśnie oglądałam taki program w telewizji o ludziach, którzy chcieli kupić mieszkanie i narzekali, że nie dostali kredytu. Ale dlaczego? Bo nie mieli wkładu własnego. To właśnie takie francuskie podejście trochę, oni nie widzieli w tym problemu, a to jest jakby normalna pierwsza rzecz, kiedy w ogóle myślisz o kupnie mieszkania. Trzeba mieć chociaż te 10 000€ odłożone, żeby mieć na notariusza. Tutaj akurat w nowych mieszkaniach te ceny są dużo niższe jeśli chodzi o opłaty notarialne lub często za darmo dostaje się to od deweloperów.  Tak było w moim przypadku i tak widzę że teraz jest przypadku wielu deweloperów zwłaszcza teraz kiedy jest właśnie taki zastój.

AF : Zdecydowanie tutaj właśnie zaletą zakupu nowego mieszkania od dewelopera jest przede wszystkim fakt że jest ono nowe i w aktualnych normach środowiskowych. Performance energetyczna tego mieszkania jest w porządku; co pozwala nam dużo zaoszczędzić na fakturach za ogrzewanie, prąd no i na etapie zakupu płacimy dużo mniej opłat notarialnych.

To też jest spora różnica między Polską a Francją. We Francji opłaty notarialne są naprawdę wysokie, to jest około 8 % od wolumenu transakcyjnego. Czyli jeżeli kupujemy mieszkanie za 300 000€ to trzeba przewidzieć 24 000€ na notariusza. To tak kolokwialnie też mówiąc, bo za tym stoją oczywiście podatki i różne daniny publiczne. To nie jest tak, że notariusze jeżdżą Rolls-Royce’ami.

MK: No tak, notariusz z tego dostaje tak naprawdę niewiele.

AF: 10-15%, ale tutaj jest dużo innych opłat około-transakcyjnych. W przypadku zakupu nowego mieszkania to jest tylko 2%, więc przy tej samej kwocie zakupu jest tylko 6 000€. To wciąż jest uważam dużo, ale nieporównywalnie mniej plus są teraz okazje tak, jak wspominałaś, które pozwalają przerzucić ten koszt na stronę dewelopera.

MK: No to powiedz, gdzie oprócz tego, że można zgłosić się do ciebie czyli do firmy Immerso, jeszcze można szukać ofert kupna mieszkania?

AF: We Francji mamy dość transparentny rynek jeśli chodzi o dostęp do ofert. Takie dwa główne portale to jest leboncoin.fr, taki odpowiednik OLX polskiego, nie tylko do nieruchomości, ale tak naprawdę wszystko możemy tam znaleźć od stolików przez jakieś samochody, nawet nieruchomości komercyjne tam możemy znaleźć.

Seloger.com to jest taki agregator ogłoszeń nieruchomości mieszkaniowych. Jest też selogerneuf.com, który daje dostęp do realizacji deweloperów i jest strona PaP.fr, gdzie są ogłoszenia bezpośrednio od właścicieli. Tylko tutaj też musimy się liczyć z ryzykiem, ponieważ wtedy, jeżeli spotyka się strona kupująca i sprzedająca bezpośrednio, to też trzeba uważać, żeby przeanalizować dobrze sytuację prawną i techniczną związaną z takim mieszkaniem. Myślę, że też dla polskich klientów to może być dodatkowy challenge, bo dochodzi bariera językowa i dochodzi fakt, że nie jesteśmy tutaj na miejscu. Wtedy dobrze się zgłosić do jakiegoś doradcy, który pomoże w tej całej fazie due diligence i sprawdzić czy nie kupujemy problemów.

W Paryżu często (zwłaszcza w Paryżu, ale we Francji ogólnie też) możemy kupić mieszkanie z problemami, ponieważ te kamienice są wszystkie są piękne ale są stare i często to się wiąże z dużymi nakładami finansowymi na remonty. Czasem kupujemy mieszkanie i rok później dostajemy appel de fonds na 10/15/20 000€ ponieważ trzeba zrobić remont fasady, albo klatki schodowej. To oczywiście można na etapie zakupu zidentyfikować, ale trzeba poświęcić trochę czasu i to wymaga ekspertyzy. Trzeba przeanalizować dokumentację związaną ze wspólnotą.

MK: Powiedz mi, czy zgłaszają się do ciebie właśnie Polacy, którzy mieszkają w Polsce i chcą zainwestować tutaj w nieruchomości we Francji?

AF: Mam tak naprawdę trzy grupy klientów :

Osoby, które mieszkają już we Francji i które szukają zakupu pierwszej nieruchomości do mieszkania dla siebie i to są zarówno Francuzi jak i Polacy.

Następnie są Polacy, którzy szukają zazwyczaj inwestycji w Paryżu pod kątem wynajmu, mieszkania dla dziecka, które przyjeżdża na przykład na studia, albo takiego pied-à-terre, mieszkania, żeby po prostu mieć adres w Paryżu i móc tutaj pojawiać raz na jakiś czas. Też kontekst geopolityczny obecnie w Polsce i całe zamieszanie z wojną w Ukrainie sprawiło, że coraz więcej Polaków szuka inwestycji za granicą. Szuka po prostu sposobu ulokowania środków w bezpiecznej gospodarce. Mam też tego typu zapytania.

Trzeci typ klientów to są osoby, które poszukują typowo wakacyjnej nieruchomości tutaj i często tak naprawdę kierunkiem numer jest Lazurowe Wybrzeże : Nicea i tamte rejony.  

MK: Czyli inwestują Polacy we Francji i kupują tutaj mieszkania, albo przynajmniej interesują się tym żeby kupić?

AF: Tak, jest ich coraz więcej. Takim kierunkiem numer 1 jest Hiszpania. Mam wrażenie, że w Polsce każdy albo ma nieruchomość w Hiszpanii albo zna kogoś, kto ma, albo ktoś jeszcze z dalszego otoczenia kupił taką nieruchomość. Hiszpania w ostatnich latach cieszy się tą reputacją, że możemy względnie tanio kupić mieszkania nad morzem i Francja tak naprawdę zawsze uchodziła jako rynek drogi.

Rzeczywiście wszyscy się inspirują cenami paryskimi czy cenami lazurowego wybrzeża. Tam rzeczywiście nieruchomości są drogie. W Paryżu trzeba liczyć średnio co najmniej 10 000 €, żeby kupić mieszkanie. Na Lazurowym Wybrzeżu w super lokalizacjach z widokiem na morze tak naprawdę mamy ceny paryskie, ale tak jak mówiłem rynek jest teraz bardzo spokojny i możemy negocjować ceny. Ceny ofertowe też spadły i ta Francja robi się przystępna. A jednocześnie jak porównujemy z szalejącym cenami nieruchomości w Polsce to tak naprawdę Warszawa do Paryża to może jeszcze nie jest swap ratio 1:1, ale tak powiedziałbym 1:2. 7 lat temu jak, ja tutaj przeprowadzałem to za 40 metrowe mieszkanie w Warszawie mógłbym sobie kupić 10 metrów w Paryżu. Teraz mógłbym kupić 20 metrów, czyli to się bardzo zmienia.

Rynki się jakby ewoluują w zupełnie innym rytmie i tutaj naprawdę Francja staje się przystępna dla polskich klientów plus jeszcze na przykład opłaty miesięczne często są niższe niż w przypadku mieszkań w Polsce

MK: No tak to jednak poszły bardzo do góry w Polsce. We Francji też troszkę, ale no i tutaj dochodzi jeszcze taxe foncière, czyli podatek od dla właścicieli mieszkań i oprócz tego mamy jeszcze kilka innych podatków typu właśnie podatek od kupna mieszkania czy podatek od wynajmowania mieszkania.

Aczkolwiek myślę, że jeżeli mieszka się w Polsce i wynajmuje mieszkanie komuś tutaj we Francji to nie płaci się tego podatku?

AF: Tak są tutaj metody uniknięcia tego opodatkowania. To wszystko zależy od konwencji między krajami członkowskimi Unii Europejskiej w zależności od tego, czy ten podatek jest płacony u źródła i jest następnie odejmowany od podatku w kraju zamieszkania (w kraju, w którym ma rezydencję podatkową), czy też tego podatku tak naprawdę nie ma.

Konwencje polsko-francuskie są dość przystępne i zdecydowanie można by było tutaj znaleźć taki montaż finansowy, który sprawi, że ta rentowność będzie atrakcyjna.

MK: Powiedz mi jeszcze na koniec Ty polecasz kupno mieszkania we Francji, czy nie?

AF: Tak, zdecydowanie polecam i też nie dlatego, że jest to moja dziedzina zawodowa. Myślę, że to jest bardzo stabilny rynek. Mimo też tego, co się dzieje we Francji obecnie z wyborami, z igrzyskami olimpijskimi i całym niepokojem rosnącym wokół tego, to wciąż jest szósta gospodarka światowa, bardzo stabilny rynek, druga siła europejska i jeśli szukamy pewnej inwestycji, gdzie też mamy gwarancję tego że nie stracimy w długim okresie, to myślę, że Francja jest dobrym kierunkiem.

Ceny w Paryżu, odkąd się interesuje nieruchomościami, oscylują w okolicach 10 000 € za metr kwadratowy, tendencja tak jak mówiłem do 2022 roku była rosnąca, potem od dwóch lat mamy trochę ciężką sytuację rynkową, ale to też się zmieni.

Nieruchomości tak jak wszystkie inne rynki są koniunkturalne i to też trzeba zaakceptować. Tak samo jest ze złotem, tak samo jest z akcjami, tak samo jest obligacjami (czy to tymi rządowymi czy też nie), ale na pewno jest to rynek stabilny. Paryż należy do tej grupy miast, tak jak Nowy Jork czy Londyn, które zawsze się obronią. Zawsze będą tutaj turyści, zawsze będą przyjeżdżali młodzi ludzie robić karierę. Tak naprawdę po Brexicie jest to główne centrum finansowe Europy, więc ze znalezieniem najemcy nigdy nie ma problemu w Paryżu. Zawsze to jest wręcz konkurs piękności, kiedy tak naprawdę zgłasza nam się 100 osób, 50 przychodzi na wizytę zostawia swoje dossier i możemy tak naprawdę tylko przebierać żeby znaleźć najbardziej pewnego najemcę.

Jeśli chodzi też o tą stronę taką bardziej prestiżową to zawsze warto mieć adres w Paryżu na zasadzie pied-à-terre i móc sobie tutaj przyjeżdżać.

No i przede wszystkim nie stracimy tutaj, a teraz kupując też na niskim poziomie rynku możemy zyskać podwójnie.

MK: No tak, super. Widzę, że masz naprawdę ogromną wiedzę na ten temat. Myślę, że jeszcze sobie porozmawiamy trochę o rynku nieruchomości innym razem na trochę inny temat, ale też fajnie, że skontaktowałeś się ze mną, żeby porozmawiać i właśnie rozwinąć ten temat kupna mieszkania, o którym rozmawiałam w jednym z odcinków i dziękuję ci bardzo że przyjąłeś zaproszenie do mojego podcastu.

Jeżeli chcecie interesujecie się kupnem mieszkania we Francji, w Paryżu i okolicach lub nie tylko, Armand tutaj jest mobilny i działa w całej Francji, to jak najbardziej polecam jego usługi i również zaczęliśmy razem teraz współpracować.

Dziękuję ci serdecznie i do usłyszenia.